2026年，住建部的新规定开始实施，老房子成了楼市转变中的一个关键变量
这次变革不靠房价全面上涨，关键是做好两件事：把现有的房子优化好，同时提升住房品质。
这样一来，市场会朝着“好城市”和“好房子”的方向分化。
01.老房子之所以能逆袭的原因
①老房子地段没法复制。
核心区优质的学区、医院、地铁等配套，是其他区域无法比的，比如一线城市核心区房龄超过20年的住宅，近一年平均涨了50%，远高于新房8%的涨幅。
比如上海静安区有些老小区，管网改造之后，挂牌价涨了12%，租金提高了30%。
这背后，既有成熟配套带来的生活气息，也有旧改政策对硬件条件的提升。
②政策端也给了大力支持。
住建部已经打通了存量商品房和保障房之间的通道，核心区的老房子成了政府收购的重点。
比如上海市市中心静安区已经在推进住房“以旧换新”，区属国资企业收购二手老公房，促进市民的新房置换流程。
③城市更新被放到了更重要的位置。
金融和土地增值全面配合老房子改造补贴提升，加装一部电梯补助20万到30万。这直接降低了改造的成本，也让房子更容易转手。
北京东城区某小区纳入改造后，半年房价涨了100万，投资回报率超过15%。
④住建部新规的核心是一套组合拳：控增量、去库存、优供给。新开工面积的大幅下降，供给减少，加快了库存的消化。
⑤“好房子”建设成了供给升级的关键。
绿色低碳、智慧家居等新标准，倒逼房企从追求规模转向注重品质。
杭州一个曾经停工的项目，靠政策支持重新启动，主打低密度洋房和智慧社区，结果一开盘就卖光了；上海核心区的好房子，因为智能系统和园林设计，价格能高出20%。
⑥公积金改革和城市更新是激活存量房的两个主要动力。
北京把首套房公积金贷款额度提到120万后，核心区老房子的成交量环比上涨了35%。不少地区明确公积金可以当做首付，这些利好都加速刺激存量市场。
⑦城市更新转向精细化运营。
2026年，全国267个地级市完成了对超过300万栋住宅的“体检-改造”闭环。厦门等城市允许老房子适当增加面积，放大了房屋价值。政策托底，相当于给老房价值上了保险。
02.2026年楼市三大趋势
第一，核心城市的好房子先企稳回升
第二，三四线城市去库存压力依然大；
第三，老房改造后，和新房形成差异化竞争。尤其是改善型需求占比突破45%，推高了好房子的价格；
这种趋势下，对买房人来说，决策时要重点看：地段价值、政策红利和房屋品质。
核心区的学区房、地铁口的次新房等，依然是比较抗跌的。
总结：住建部新规的落地，标志着楼市进入以存量优化为主的时代。老房子重新获得关注，是市场回归理性的表现，也是政策精准引导的结果。
预计2026年，房价会出现结构性调整，而不会普涨或普跌。最终的目标，是建立一个健康、可持续的住房体系，让房子真正回归居住的本质。
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